窗口期出现!现金流可控“玩家”暗战土地

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来源:中国房地产报

来源: 中国房地产报

“我们参与了十多次土地拍卖,不过没有一块拿到,本来以为是捡漏机会,发现市场还是很多企业在拿地。”面对火热的土地市场,宝龙地产总裁许华芳感慨。

土地市场确实很热闹。从香港置地310.5亿元拍下上海徐汇区的总价地王,到绿城中国在北京、大连、成都等10余个城市耗资268亿元扩储,华润置地单月在北京3次拿地并夺得徐州东区新地王,到3月10日64576元/平方米广州拍出史上最高单价地块,再到洛阳土拍历经近4个小时242轮竞拍,溢价率高达165%,房企都在扩张土地。

疫情之下,高价、溢价地块频频出现,也映射房企试图在非常时期寻找“弯道超车”的机会。与此同时,房企“找钱”的步伐也在加速,开年以来集体上演了一波儿融资潮。

wind数据显示,今年1-2月,国内房企债券融资达2484亿元,同比上升36%。同期,在港上市内资地产商则纷纷通过发行美元债进行直接融资。一方面是为了补充因销售不力匮乏的现金流,另一方面在各家债券发行公告中,“偿还到期债务”仍旧是募集资金用途下出镜率最高的词汇。

业内人士认为,房地产行业资金聚集带来土地聚集,运营和发展一环接着一环。目前来看,在土地市场活跃的玩家大部分都是现金流可控的房企。全球降息背景下的流动性宽松让背负高财务杠杆房企暂时有了喘息机会,融资通道进一步打通,同时获得了更低的资金成本。但不争的事实是,行业正在向规模房企倾斜红利,一旦失位的房企命运则岌岌可危。

正如旭辉控股总裁林峰所言,“黑天鹅”和“灰犀牛”不可避免,最好的生存方式就是理解规律,自己去进化。

房企逆势高溢价拿地

受疫情影响的销售停滞和回款受阻也没能拦住房企拿地狂奔的脚步,土地市场从冰封到解冻再到现在的激烈角逐似乎就在一瞬间。

机构数据显示,今年1——2月TOP3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%,TOP50房企同比增长28%。TOP10房企1-2月拿地总额1413亿元,占TOP50企业的49.4%,龙头房企获取土地资源优势不减。2月单月,TOP50房企拿地总额1731亿元,环比增长14.7%。

从拿地金额来看,香港置地、绿城中国和华润置地分别以318亿元、268亿元和140亿元摘得前三甲。

进入3月,仍延续这一趋势,房企还在激烈厮杀中。

3月19日,大发地产6亿元竞得成都市新都区一宗商住用地,楼面价11800元/平方米,溢价率124.76%;3月18日,佳兆业24.63亿元竞得东莞市一宗商住用地,溢价率38.92%;3月16日,世茂3.73亿元竞得浙江衢州一宗商住用地,溢价率16.56%。

某TOP20房企副总裁接受记者采访时表示,疫情发生以来,我们始终处于观望阶段,二月一块地也没买,主要是要看清市场发生什么样的变化。3月到目前我们买了一块地,很多地块溢价很高但又无法置身事外。今年土地还是要大举投资的,原来计划今年预增的土地储备货值3000亿元以上目标不会变。没有土地就没有规模,最终会掉队的。

在这一轮土拍角逐的大戏中,国企和民企争先亮相。此前低调的绿城中国一开年就在土地市场暴发。前2月,绿城中国在北京、杭州、大连、温州等10个城市累计获得13宗地块,累计权益总建筑面积184万平方米,权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元。其重仓一线城市的力度也在加大,北京4宗地块合计权益金额为162.8亿元,占比达到60.8%。

此外,华润置地单月拿地势头也十分猛烈。仅2月单月,华润置地便在北京3次拿地。2月25日,北京出让一宗位于西北旺镇的不限价地块,吸引了7家企业参与,经过72轮竞拍,华润置地联合体最终以76亿元、溢价近26%收入囊中;26日,华润置地又经过252轮竞价,以12.27亿元竞得江苏徐州云龙区一地块,扩储意愿强烈。

某房地产咨询机构总经理认为,土拍市场火热背后,多地为楼市减压推出的花式政策不可忽视,恰逢资金和政策窗口,现金流充足的开发商都在逆周期“抄底”补仓。因为一旦地产行业开工、销售环节全面复工,政策窗口期或转瞬即逝,所以房企现在是紧握政策利好。同时保证以土地出让收入为主的资金预算收入稳定仍是地方工作重点。

在地产分析师薛建雄看来,疫情只是几个月短期影响,中长期楼市基本面未变,有资金实力的房企还会积极扩张。市场需求也只不过是短暂隐藏了,只要态势逐渐稳定,被积压的意愿都会回来。

房企发债“内外并行”

3月18日,郁亮在万科召开的线上业绩推介会表示,这段时间对各个领域、每个企业都是一次大考,大家都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。万科2018年秋季例会的主题词是“活下去”,当时是居安思危,到今天,活下去成了特别真实的存在。

这或许已经成为了行业的共识。3月以来,各家房企都开始紧抓这一轮融资窗口期,拼命“活下去”。

3月16日,万科A完成25亿元公司债券发行,利率最低3.02%。同日,龙湖50亿元小公募住房租赁公司债券获上交所受理;绿城房地产170亿元小公募公司债券也获上交所受理。

3月12日,世茂股份20亿元公司债券在上交所上市,票面利率3.6%。同日,华夏幸福50亿元公司债券在上交所披露的项目状态更新为“已受理”;滨江集团也于12日成功发行2020年度第三期短期融资券,发行金额3亿元,票面利率3%,发行期限365天。

在此之前,泰禾、新城控股、融创中国、金地、当代置业等均获得不同的融资额度。Wind数据显示,2月1日―3月12日,国内房地产行业境内债券融资621亿元,比去年同期增长46%。

中泰证券地产首席分析师倪一琛认为,企业发债短期看主要是借新还旧,同时在疫情期间缓解现金流压力,长期看属于房企正常的经营活动,且在房企开发资金来源中占比7%左右,是房企比较稳定的资金来源。2020年房企到期债务较多,单一依靠发债难以解决房企现金流问题,抓回款,减少拿地是房企的首要任务。

3月16日,央行年内第二次降准落地,释放长期资金5500亿元。降准紧随房企发债潮之后,似乎预示着开发商们的“阳春”正在到来。

中原地产首席分析师张大伟表示,本次降准是为了降低企业融资成本。从历史看,只要降准,对房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力。降准后经济活力会在一定程度上升温,对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市,资金会有所好转,再加上巨大的刚需人口,有望有止跌表现。

从房企频繁发债的融资利率来看,市场融资成本出现下降态势。

据统计,绿城中国、碧桂园等房企今年新发型的债券票面利率较此前的品种下行200-300个基点,是目前市场上降幅最大的公司。滨江集团、融创中国融资成本下行范围在100-200个基点。新城控股发行公司债就因为融资宽松,下调了利率询价区间,最终票面利率为5.1%。

不过很多中小房企的日子过的并没有那么好。自3月以来,有3家房企境外美元债融资成本依旧超过10%。3月5日,当代置业发行2024年到期的1.5亿美元绿色有限票据,利率为11.95%。同一天,新力控股发行2021年到期的2.8亿美元优先票据,票面利率11.75%。

3月5日,景瑞控股发布公告拟发行1.8亿美元优先票据,票面利率12.75%是内房企3月新发美元债中的最高融资利率。

摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部分析师陈言一认为,本轮地产债券收益率下行主要受益于市场对政府调控放松的预期。目前央企及龙头民营房企信用利差空间已然较薄,而疫情也是对房企一次洗牌,弱资质房企现金流紧张程度加剧,且外部融资改善空间十分有限,2020年以来又有个别较大型房企陷入流动性危机,而在融资改善后,部分房企可能重启过往的激进发展模式,还需关注其后续信用风险。

“目前资金还是以避险为主,因而大型房企获得了较多融资,而一些高杠杆周转,抗风险能力弱的小房企则举步维艰。不过我们认为政策放松力度会根据市场反馈调节,如果真的有风险事件发生,政策上预计也会有所反映。即便政策不会大幅松动,大部分发债房企可以通过减少拿地、放缓施工进度减少经营现金流流出,缓解资金链压力。

中国房地产业协会会长冯俊认为,困难只是阶段性的,看好后续的市场需求。房地产消费是一项长期消费,疫情并不会导致需求消失,房企对市场恢复要有信心。在目前情况下,房企应注意风险防控,确保流动性。一些房企由于销售延迟回款少,资金成本增加,这是房企目前需要克服的困难,靠加杠杆驱动的发展不能持续,需要提升抗风险能力。


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